Дивиденды демократии
Закон могуч, но власть нужды
сильнее
В. Гете
В 2007 году вступил в действие Закон
Украины “О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего
жилищного фонда”, который пресса дружно окрестила “законом о сносе пятиэтажек”.
Подобного жилья в нашей стране –
четверть от общего количества. Поэтому совершенно ясно, почему эта тема
оказалась важной для общества. Интерес к ней оказался подогрет еще и тем,
что рынок недвижимости в последние годы не демонстрирует стабильности.
Резкий рост цен в этой отрасли, не имеющий аналогов ни в каких других областях
нашей жизни, скорее является симптомом невроза экономики, чем строительного
бума.
Кому нужен это закон?
В целом можно сказать, что, во-первых,
Закон предоставляет широкие возможности крупным строительным инвесторам,
которые в состоянии “потянуть” реконструкцию целых кварталов, отодвигая
мелких на второй план. А, во-вторых, защищает жителей домов, идущих под
снос.
Закон четко определяет понятие устаревшего
жилищного фонда – это совокупность объектов жилья до пяти этажей, которые
по своему техническому состоянию не соответствуют современным нормативным
требованиям безопасного и комфортного проживания. Обратите внимание, в
законе сказано “до пяти этажей”. Слова “включительно”, широко применяющегося
в законотворческой деятельности, в тексте нет. Т.е., надо понимать, речь
идет о домах не выше четырех этажей, а не о пятиэтажках. Дополнительно
сказано, что износ основных конструктивных элементов этих зданий должен
быть не менее 60%. Под такие параметры легко подогнать очень много “хрущоб”.
В Законе дана следующая формулировка:
“квартал (микрорайон) – территория плотной застройки, в
границах которой осуществляется замена, реконструкция
устаревшего жилищного фонда и такого, которое приравнивается
к устаревшему”. К сожалению, отсюда сложно понять, можно ли считать
два-три стоящих рядом дома микрорайоном и попадают ли они под действие
этого закона. По всей видимости, местные власти будут трактовать это положение
так, как им выгодно.
Права жильцов
Особо интересна статья 12 этого закона,
в которой описан порядок компенсации собственникам и нанимателям сдаваемого
ими жилья.
Прежде всего, следует сказать, что
жилье должно быть предоставлено в рамках того же микрорайона всем его жителям.
Для обеспечения этого требования инвестор должен построить необходимое
количество так называемых “стартовых домов”. Все они должны быть расположены
в рамках реконструируемого микрорайона или, как исключение, в смежном квартале.
И это сразу снимает множество вопросов. Людей никто не собирается сгонять
с “насиженного” места. Кроме того, эти дома, конечно, должны быть сданы
не с голыми стенами, как это сейчас нередко бывает, а “под ключ”, поскольку
они строятся “с целью переселения жителей устаревшего жилищного фонда”.
В не готовое, не пригодное жилье людей перевести не удастся.
Не удастся потому, что переселение
или получение денежной компенсации возможно только при согласии выселяемых
жителей, т.е. исключительно в добровольном порядке. Включение этой демократической
нормы в закон можно только приветствовать, хотя наверняка против нее было
строительное лобби Верховной Рады и, конечно, она создаст определенные
трудности при реализации проектов.
Закон гласит также, что, “реализация
инвестиционных проектов комплексной реконструкции кварталов
(микрорайонов) устаревшего жилищного фонда осуществляется при условии
предшествующего и полного возмещения стоимости владельцам обитаемых помещений
потерь путем предоставления по их согласию другого жилья или денежной компенсации”.
Аналогичные нормы действуют и для владельцев нежилых помещений и приусадебных
участков.
Дальше закон конкретизирует: “Владелец
(наниматель) жилого помещения, который не находится
на квартирном учете, имеет право получить на условиях
компенсации в границах территории комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов)
устаревшего жилищного фонда другое жилье, в котором количество комнат
и жилая площадь не меньше количества комнат и жилой площади квартиры дома,
который подлежит снесению, независимо от числа зарегистрированных в нем
лиц. Жилая площадь, которая предлагается, может быть безвозмездно
увеличена до 50 процентов жилой площади квартиры
дома, который подлежит сносу”.
Таким образом, для нанимателей (т.е.
лиц по каким-то причинам не приватизировавшим свое жилье) не действует
норма о предоставлении денежной компенсации. Однако квартира, предоставляемая
нанимателям взамен, так же, как и для собственников, не должна быть меньше
оставляемой ими ни по площади, ни по количеству комнат. Наниматели отличаются
от собственников лишь тем, что не имеют права на денежную компенсацию.
В случае сноса зданий, отселение их
жителей в маневровый фонд (т.е. во временное жилье) не допускается. Однако,
про реконструкцию в законе ничего не сказано. Т.е., если ваш дом идет не
под снос, а под реконструкцию вам, видимо, могут предложить победовать
годик-другой в общежитии. Но (помните?) – отселение в добровольном порядке…
Следует обратить внимание на одну важную
особенность этого Закона. В нем совершенно не идет речь о семьях, их возможном
расселении. Заложены лишь простейшие механизмы компенсации: владельцам
– по стоимости оставляемого ими жилья и земельного участка, если такой
у них есть, владельцам и нанимателям – по площади и количеству комнат.
И только в том случае, если собственник или наниматель сдаваемого жилья
состоял на квартирном учете на момент вступления в действие этого закона,
будет применяться установленная норма площади на одного человека.
Таким образом, законодатель установил
своеобразный “Юрьев день”. Все, принятые на квартирный учет после 12.01.2007,
правом увеличения площади в соответствии с санитарной нормой не пользуются.
Есть определенные сомнения в конституционности этого положения. Конечно,
намного справедливее было бы учитывать дату принятия решения о реконструкции
каждого конкретного квартала. Ведь слово “юстиция” можно перевести с латыни
как “справедливость”. Представляете, таким образом, министерство юстиции
– это министерство справедливости!..
Прогноз применения
Как известно, квартиры в новостроях
значительно превосходят по площади квартиры в “хрущобах”. Если инвестор
будет строить стартовые дома по таким же проектам, какие он строит на продажу,
то он будет вынужден, соблюдая нормы этого Закона, предоставлять отселяемым
квартиры, значительно превышающие по площади сдаваемые ими. Однако инвестор
не обязан это делать! Такое положение может привести к построению новых
“хрущоб”, т.е. нового жилья, построенного по типу старого, с малогабаритными
комнатами и другими подсобными помещениями. Это диктует экономика.
Таким образом, законодатель, защитив
в известной степени жителей “хрущоб” от произвола, не гарантировал им никакой
компенсации в виде дополнительной площади “за беспокойство”. Ведь, в основном,
жители привыкли к своему жилью, и не жаждут перемен. Как известно, два
переезда равны пожару, а один, стало быть, половине. Но размеры компенсаций,
кроме их нижнего предела, находятся на усмотрении инвестора…
Однако, все же, ему придется предоставлять
квартиры несколько большего размера, чем освобождаемые жильцами. Дело в
том, что строителям нужна площадка для строительства, и они торопятся,
а жильцы, прожившие в своих домах по много лет в большинстве своем не против
жить и дальше. Таким образом, ситуация имеет значительную инерцию, которую
придется преодолевать именно инвестору. И он наверняка постарается избежать
многолетних судебных процессов и заплатит за скорость квадратными метрами.
Если хотите, это – плата гражданам
за основы демократии, которые они смогли создать в своей стране. Это –
наглядное подтверждение того, что демократия – вещь выгодная. Даже экономически.
