---

Крыша для пугливых денег
Здравый смысл и недвижимость    

Новостройки вокруг нас внушают оптимизм. Они свидетельствуют: место, где мы живем – хорошее и имеет перспективы. Ведь дома строятся на столетия! И их никто не увезет с собой. Они всегда будут здесь.

Однако никакого оптимизма не внушают цены на недвижимость, а, главное, их постоянное стремление вверх, за облака. Простые граждане их верхушку вообще уже не наблюдают.

 

Истоки спроса на недвижимость

Ничто не может расти вечно! С этим тезисом никто не может спорить. Расхождения обнаруживаются только в прогнозах момента начала снижения цен. Ведь цикличность, спиралевидность развития всех процессов никто не отменял. Диалектика!

За последние 15 лет население Украины убыло на 6 миллионов. За это же время цена средней квартиры в долларах США возросла в 10 раз. Парадокс! Покупательная способность американского доллара за эти 15 лет упала, но не настолько же! Даже при 5-процентной годовой инфляции доллар за этот период должен был упасть в 2,2 раза. Но не в 10!

Да, конечно, потребности наиболее обеспеченной части населения Украины в качественном жилье резко возросли. Практически все представители этой части населения приобрели себе новое жилье. Причем в нескольких экземплярах. Охрана и содержание его в надлежащем порядке уже представляет собой немалую проблему. Учитывая, что рождаемость на Украине низкая, можно считать, что дети богатой прослойки населения уже обеспечены качественным жильем. Да и много ли их родилось за 15 лет?!

Таким образом, богатые сейчас покупают жилье, в основном, как объект инвестиций, приносящий хорошую прибыль из-за постоянного дорожания.

Средний класс бежит в банки и под немыслимые, по западным меркам, проценты влезает в ипотеку. С надеждой вылезти из этого ярма когда-то или пасть, как загнанная лошадь. Если хотите, это вариант русской рулетки.

Никто не может быть уверен в своих доходах хотя бы потому, что он не может быть уверен в своем здоровье.

Кроме того, мы с вами наблюдаем активное внедрение иностранных банков на наш рынок. Конечно, они пришли сюда не для того чтобы обрушить ставку по кредитам. Нет, они пришли, чтобы заработать. Но разница в процентных ставках между нами и остальным миром будет постепенно уменьшаться. Это совершенно объективный процесс, который не остановишь никаким железным занавесом, тем более, что его уже нет. Это начинают понимать все. Единственным стимулом покупки жилья под бешеные проценты является еще более бешеные темпы роста его стоимости. Т.е. роль спекулятивной составляющей очень велика.

Истоки огромных процентов по кредиту в украинских банках в том, что базируются они, в большой степени, на депозитах, сданных другими вкладчиками. Это же какой нужно брать процент по кредиту, если некоторые банки реально выплачивают по 17% годовых за депозит?! Совершенно понятно, что все это временно. Через пять лет проценты за банковский кредит уже не будут исчисляться двухзначными числами. Но представители среднего класса, взявшие кредит сегодня, будут продолжать платить по сегодняшней ставке.

Бедняки же о жилье даже не помышляют. А ведь это, в основном, совершенно нормальные, трудящиеся  люди: преподаватели, медицинские работники, инженеры, рабочие, служащие. Но проблема жилья не обостряется в этом сегменте. Увы, смертность выше рождаемости. Освобождающиеся от бабушек и дедушек площади нередко даже продаются.

Все это подстегивается отсутствием у нас развитого рынка акций. Деньги, которые могли бы циркулировать на фондовом рынке на благо экономики и акционеров, просто замораживаются в дома.

 

“Цептер” и недвижимость

Таким образом, совершенно очевидно, что рынок искусственно разогрет. Как же удалось так раскрутить эту махину, создать повсеместный ажиотаж и беготню вокруг недвижимости? Ведь каких-то 10 лет назад редко кто позволял себе не то что покупку новой квартиры, но даже ремонт в старой. События 1998 года еще более ухудшили ситуацию. Но в результате недвижимость оказалась недооцененной. Образовался значительный резерв роста цены, который и стал трамплином процесса, который мы все сейчас наблюдаем. Профессия “риэлтер” стала очень популярной. Агентства недвижимости стали открываться повсеместно. Они были прямо заинтересованы в росте цен. Заработала самонастраивающаяся психологическая машина.

А ведь наши люди очень внушаемы. Вспомните историю с продажами в нашей стране посуды фирмы “Цептер”. В нищей стране торговые агенты умудрялись продавать в больших количествах посуду за совершенно несусветные деньги. Причем людям, у которых было в чем сварить борщ, но не было кусочка мяса для него. Чем не массовый гипноз в масштабах страны!

Поэтому, когда говорят о том, что нынешняя цена на недвижимость – рыночная и рождена соотношением спроса и предложения, то это, конечно, правда. Но не вся. Откуда вдруг взялся такой спрос на такое дорогое по украинским меркам жилье, вот в чем вопрос? Не есть ли это повторение бизнес-успеха “Цептера”, но уже с другим количеством нулей в графе “прибыль”?  Не есть ли это повторение того же рецепта?

А тут еще ситуация усугубляется нестабильностью политической и экономической обстановки в нашей стране да и в мире. Постоянное сползание доллара США, доверие к которому за короткий исторический промежуток значительно упало. Люди побежали от гниющей “соломы”, коей являются бумажные деньги. Правда, это не должно быть поводом для долговой кабалы под двухзначные проценты. Но что поделать, когда подогретые желания превышают возможности?

 

Кто развернет рынок?

Все эти явления порождают уродливую ситуацию большого и все возрастающего количества пустых квартир, высокой цены на аренду жилья. Налога на недвижимость нет. Содержание пустой квартиры стоит копейки по сравнению с ростом ее цены. В тяжелейшее положение попадают молодые семьи. Им фактически прямо указывают дорогу за рубеж. Там хоть есть возможность получить нормальную зарплату и, со временем, кредит под божеские проценты.

Но, тем не менее, ожидать принятия налога на недвижимость в ближайшее время не приходится. Депутаты Верховной Рады и их семьи в большинстве своем владеют таким количеством квадратных и кубических метров, что принятие закона им будет совершенно невыгодно.

Однако цена на недвижимость обвалится и без него.  И уже имеются подтверждающие это признаки. Так, цена на жилье в Москве стабилизировалась в феврале. А ведь наш рынок очень похож на российский! Среди держателей квартир есть очень много мелких инвесторов, владельцев одной-двух квартир. Они весьма подвержены панике, ведь в этих квартирах все их состояние и вся надежда на будущее. При первых же признаках падения цены они выбросят на рынок все, что у них есть, лишь бы не потерять деньги, на которые они рассчитывали. У них нет резерва и потому нет терпения. Возникнет обвал, и его никто не сможет остановить.

Кроме того, игра на повышение рано или поздно сменяется игрой на понижение. Крупные игроки могут спровоцировать разворот рынка недвижимости, чтобы очистить поле от мелких инвесторов. Вы думаете, что никто не просчитывает таких сценариев? Сейчас для них самое время.

Когда же случится этот финансовый Армагедон?

Можно определенно ответить – это не за горами. Но здесь имеется еще один парадокс. Чем более нестабильной будет политическая обстановка в стране, а, таким образом и экономическая, чем более “пугливыми” будут деньги, тем дольше будут расти цены. Пугливые деньги всегда ищут себе крышу, чтобы спрятаться. Но как только окончательно выяснится, что пришедшие к власти обосновались у ее кормила надолго, общий психоз пройдет. Цены вернутся на свое законное место, обусловленное уровнем доходов украинского населения. А здравый смысл займет подобающее ему положение.

 

 
 
 

---